시공사, 시행사 차이는?

시행사란 공사의 책임을 맡아 관리하는 회사입니다. 시공사는 발주를 받아 단순 공사만 담당하는 회사입니다. 용어가 비슷하여 헷갈릴 수 있는데, 아래에 시행사와 시공사에 대해 정리해봤습니다.

시행사

시행사의 역할

시행사는 부동산 건설 프로젝트를 총괄하는 관리자입니다. 예를 들어, 카페를 새로 오픈하려는 사장처럼, 시행사는 부동산 프로젝트의 초기부터 끝까지 모든 과정을 책임집니다.

부지 매입과 예산 관리

먼저, 좋은 입지를 찾아 부지를 매입하는 과정에서 대출 상담을 받습니다. 대출에 성공하면 임대 계약을 맺고, 이후 시장 조사를 통해 최적의 인테리어와 장비를 선택합니다.

인테리어와 공사 관리

인테리어 설계를 의뢰하고, 신뢰할 수 있는 업체를 선정하여 공사를 진행합니다. 공사가 완료되면 계획대로 잘 이루어졌는지 점검하고, 직원 면접을 통해 좋은 팀을 꾸립니다. 이후 가오픈을 준비하고 최종적으로 카페를 오픈합니다.

책임과 리스크 관리

만약 예산 관리에 실패하여 공사가 지연되면, 그 책임은 전적으로 시행사에 있습니다. 시행사는 부지 매입, 계약 관리, 대금 지급, 실제 건설, 분양까지의 모든 과정을 관리합니다.

시공사

시공사의 역할

시공사는 시행사로부터 공사를 의뢰받아 실제 건물을 건설하는 회사입니다. 삼성물산, GS건설, 대우건설, 현대건설, 두산중공업, 포스코건설 등이 대표적인 시공사입니다.

공사 수행

예를 들어, 여수 마리나항만 프리미엄 신축 프로젝트의 경우, 두산중공업이 시공사로서 공사를 맡고 있습니다. 시공사는 오직 건축에만 책임을 지며, 시행사와 계약한 대로 건물을 짓습니다.

시행사와 시공사의 구분

일부 경우에는 시행사와 시공사가 동일할 수 있습니다. 예를 들어, 카페 사장이 인테리어 업체를 운영한다면 셀프 인테리어로 비용을 절감할 수 있습니다. 하지만 대부분의 경우, 업무 분담과 전문성 때문에 시행사와 시공사는 분리되어 있습니다.

브랜드와 전문성

각 건설사는 고유의 브랜드를 갖고 있으며, 브랜드에 따라 분양 가격이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 삼성물산은 '래미안', 대우건설은 '푸르지오'라는 브랜드를 가지고 있습니다. 또한, 같은 건설사 내에서도 고급 브랜드를 구별하여 운영합니다. 두산중공업의 경우 '두산위브', '두산위브제니스', '트리마제' 등으로 브랜드 단계를 나누고 있습니다.

투자 시 고려사항

시행사와 시공사의 중요성

투자할 때 시행사와 시공사 모두 중요한 요소입니다. 시행사는 전체 프로젝트의 총 책임자이므로, 프로젝트가 문제없이 진행될 수 있는 역량을 갖추었는지 확인해야 합니다. 시공사는 실질적인 공사의 책임자이므로, 부실공사 등의 문제가 없는지, 전문성과 브랜드 파워를 갖추었는지 확인해야 합니다.

리스크 관리

시행사가 시공사에게 필요한 자금을 제때 지급하지 않으면 공사가 중단될 위험이 있습니다. 시공사가 공사비를 절감하려고 대충 공사하면 분양 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

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